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流拍不冤!这块双限价宅地注定“嫁”不出去

择居网 2018-11-27 17:14:12

来源:楼盘网长沙

纯宅地流拍!今日上午10时整,岳麓区谷山板块公开出让一宗纯住宅双限地,起拍价21824万元,最高土地限价25097万元,住宅最高销售限价8377元/平米。作为本月长沙唯一一宗住宅用地,同时又是双限地,挂牌后竟无人问津,究竟是怎么回事?

傲游截图20181127142734_副本.jpg

图1:078地块交易信息表(来源:长沙市国土局)

一、位置偏僻,配套相对落后

据长沙国土局消息,[2018]长沙市078号地块位于岳麓区雷锋大道以西、绕通路以南(C08-A06地块),谷山森林公园西麓,紧邻百果园、龙湖高尔夫、观音岩水库,环境方面还是没得说,绿植覆盖率从卫星图上也可一览无余。但其它方面,就不好说了…

卫星图.jpg

图2:078号地块卫星图(来源:百度卫星地图)

交通,200米内公交站——无;1公里内地铁站——无;城铁、轻轨——无。后两者没有尚且再论,公交应该是最基本的大众交通工具了,连最近的两个公交站(尖山路雷锋大道口、金鸡咀)都位于500米外。该地块距湖南商务职院2公里,距离岳麓大道西二环超4公里,说是“三无地段”也一点不过分。

配套,由于这是块荒地,所以学校、医院、商超什么的都不要想了。马路东面只有一家钢材加工厂、一家汽修厂、一家汽车美容中心,另有一座酒楼、一家米粉店。地块北边是尖山安置小区,有卫生所、便利店、幼儿园等;南边400多米路口有一家超市,无大型商业。附近有金鹰玖珑山、天麓尚层、金科世界城等几个住宅小区,至此开始有像样的配套。

价格,8377元/平米,贵倒是不贵,如果没有参照物的话。就拿昨天(11月26日)拿证的南山十里天池来讲,预售价7800元/平米,环境也不差,配套、交通都比这块地好,一对比就寒碜了。再说周边那几个小区,金科世界城去年国庆高层均价卖5300,金鹰玖珑山去年卖6500,现在待售价格未知,但毛坯应该都不超过8000元/平米。这块地卖贵了购房者不买账,卖便宜了赚不到钱,处境很是为难。

区位图_副本.jpg

图3:078号地块区位图(来源:百度地图)

当然,环境和价格对首刚还算友好,但除此之外,真没有什么拿得出手的了!上班上班不方便,上学上学不方便,买在这里总不是为了养老吧?作为天然逐利者,竞买方资本肯定要考虑拿地后目标受众的接纳程度,房子好不好卖,有哪些卖点,但这块地就比较尴尬了…

二、容积率低,开发商难赚钱

从交易条件来看,好像没有过多限制:

1. 双限价,前面提到过了;

2. 装配式技术、海绵城市设计,也都不是什么新鲜事;

3. 安居型住宅要求,建面不得超过144平米,120平以下户型不得低于60%,首刚优先。

重点来了,安居型、首套刚需,120平以下。也就是说,地还没拿,房子还没盖,就注定了这里卖不了洋房、别墅、公寓等,只能卖刚需住宅,还得卖小户型的。如果仅此而已,一些住宅开发经验丰富的开发商也不是没有办法。

但是!绿地率≥48%,容积率≤2.6,建筑密度≤22%,建筑限高50米,这还怎么玩?一块地近半是绿植,容积率又低,以2.8米的普通层高来算,只能盖20层楼(开发商:呵呵?那我拿这块地作死?)。

实景图_副本.jpg

图4:078号地块实景图(来源:腾讯街景地图)

这下明白了吧!从前长沙纯宅地身价可不得了,尤其还贴了个“双限地”标签。但现在,这样一块姥姥不疼、舅舅不爱的荒地,周边协同配套、大型商业、轨道交通近乎为零,你让拿地方自己出钱去建?房子还不准盖太高、太密?EXM,就这种地段,乃们是认真的?

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