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北上广深杭厦房价全部熄火 拐点真的来了?

择居网 2018-09-30 10:10:07

来源:凯风

北上广深杭厦房价全部熄火,拐点真的来了?

  凯风 | 作者

  国民经略 | 来源

  在中国300多个城市中,北上广深杭厦是房价最高的六个城市。

  在大多数城市楼市还在哀鸿遍野的2015年,深圳厦门就已率先反弹,拉开这一波房价暴涨的序幕。随后北京上海接力,广州迅速跟上,正式开启一二线房价暴涨的大合唱。

最早启动上涨的,也是最早开始调整的。

  

2017年,北京房价率先下跌,环京楼市甚至腰斩。

2017年年底,上海、厦门接力,上海高位盘整,厦门房价大幅走跌、土地流拍,成为热闻。

到了秋意凉凉的九月,广州杭州掉头直下,二手房量价齐跌,市场观望情绪浓厚。

  换句话说,房价最高的六大城市,已经全员掉头了。

  1

  北京上海:

  最严调控与最冷楼市

  北京与上海的楼市调控,不仅领先于全国,而且在力度上也都是最严的。

  早在2016年3月,当大多数二三线城市房价依旧低迷之时,北京上海就率先加码限购政策。随后,从限购到限贷限价,从限制企事业单位购房到反炒房战,这两个城市都走在全国前列。

  所以,这两大风向标城市,房价也是最早回调的。

  早在2017年3月,当三四线城市因棚改而欢呼雀跃之时,北京房价就开始调整,一年下来最高跌幅15%。

  今年上半年有所回暖,但在6月之后,又迅速转冷,量价继续下行。

上海也是如此。

  从2017年年底开始,上海房价就进入高位盘整,迄今已经连跌9个月,二手房交易量仅有两年前的一半左右。

心理预期的松动,正是楼市下行的先行标志。房价会在高位反复盘整,在外界政策变化之下,最终选择继续上行还是掉头直下。

  这一次,选择的是掉头直下。

  2

  深圳:调控加码,楼市正式掉头

  7月31日,成了深圳楼市的转折点。

  这一天,重要会议宣布“坚决遏制房价上涨”,深圳第一时间即加码调控:

  

限售三年、限企事业单位购房、限离婚购房三大杀手锏齐齐上阵。

  从8月开始,深圳楼市从盘整向上开始变为盘整向下。

  在新房上,与广州类似,“一成首付”重出江湖。但在限价摇号之下,存在套利空间的新房仍旧保持热度。

  与新房相比,二手房的的确确开始凉了。

  根据中原地产数据,9月下旬,深圳二手房报价指数继续下滑,仅为37.14%,接近这两年低点。

在报价上,接近60%的二手房调低报价,5%的楼盘降价幅度达到10-20%。

与此同时,根据链家数据,深圳二手房新增房源数不断增加,而带看量却在一路下行,从半年前每月14万人次跌到7万人次,直接腰斩,市场观望情绪不是一般浓厚。

过去一年多来,深圳曾经上演了新房连续21个月下跌、每月跌去不过百元的统计神话,这是典型的市场假摔。

  而这一次,假摔不再,真跌要来了。

  3

  广州:新房、二手房、土地流拍三连击

  三年前,当深圳房价率先上涨时,很多人发出“广州房价为何涨不过深圳”的疑问。

  三年后的今天,广州房价依然低于深圳,但在涨幅上,广州已经与北上深全部齐平,一线城市涨幅翻倍不是梦。

  然而,9月以来,广州房价开始松动,步伐和速度都超乎想象。

  先是新房打折降价。

  从9月初开始,广州新盘开始打折降价。从远郊的南沙、黄埔到中心城区的天河、荔湾,分期首付重出江湖,总裁特批房、内部团购专场、老客户专场等促销名目眼花缭乱,一口价单位任选楼层,现场下定折上还有折……

  接着是二手房纷纷调价。

  根据中原地产数据,二手住宅报价指数降到两年以来的新低,与半年相比直接腰斩。

 而在报价方面,十一之前的一周,有67%的业主调低报价,超过1/5的业主将放盘价降低到5%到20%。

此外还有土地流拍、溢价率全面走低的影响。

  

8月13日,广州出让了5宗住宅用地,其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

8月28日,广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块,在已接近半价出让的情况下,仍然再度流拍,这已经是该地块第7次流拍。

  新房降价打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢价率走低,这三件事,广州都遇上了。

  4

  杭州:“万人抢房”已成过眼烟云

  就在几个月前,杭州还是“万人抢房”的火热场景。

  在限价摇号的刺激之下,98岁老奶奶亲自上阵,一位女性在排队现场因体力不支晕倒,6月的一次集中开盘,吸引3.6万个家庭参与,合计冻结资金超过500亿元。

  身价上亿也要跟着排队,真真让人感受到楼市的火热。

  然而,仅仅几个月过去,杭州楼市已经是另一番风景。

  

9月,杭州某楼盘的摇号中签率高达93.9%,只要去摇,基本没有摇不中的。

这种场景,在三个月前简直难以想象,6月份有楼盘摇号中签率仅为3%,100个人中仅有3个中签,概率之低,更折射楼市之热。

从4月到8月,平均摇号中签率从24.1%上升到50.4%,翻了一倍还多。

摇号热情降低,杭州市区新房的成交量创出了记录。不过,这一次是下跌。

  

数据显示,8月杭州市区(含富阳、临安)新房成交仅成交9867套,这是5月以来首次跌破万套大关,与去年同期相比,下滑43.7%。

  新房在限价摇号之下尚且如此,二手房市场影响更加严重。

  

就在8月,杭州市区二手房成交量仅为为4829套,同比下滑54.8%,直接腰斩,成交量仅高于春节月份,除了春节之外,这一成交量创下两年新低。

 

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